<<不動産売却と賃貸メリット・デメリット比較>>大分県大分市の不動産なら株式会社ロール不動産

お読みになっている方の知りたいことは結局どっちが得なの？ということではないでしょうか。まずは具体的な数字を踏まえて紹介します。

そんなことまで書かなくてもと思われるかもしれませんが、基本中の基本からおさえます。

持ち家を「売却」するまたは「賃貸」で貸し出す、その一番の違いは収入の方法です。売却は一括で資金化できる方法なのに対し、賃貸は継続的に収入が見込める運用方法です。

どちらも税金などでメリット・デメリットがありますので解説していきます。

同じ物件でも売却益と家賃収入を比較すると得失が異なります。わかりやすくするために評価額が2000万円の物件を売却した際の収益は、売却価格から諸経費を引いた約1,900万円となります。

賃貸の場合、間取りによって違うのですが大分市の戸建ての賃貸の場合相場が7〜10万円となります。月に7〜10万円の家賃が収益として見込めます。

売却した際の譲渡益から諸経費や税金を差し引いた金額です。

不動産会社への仲介手数料や測量費用などが諸経費にあたり、譲渡所得税という税金が発生します。譲渡所得税は所有した期間によって金額が変動する仕組みで、確定申告によって納付する税金です。

また多くの方が物件購入の際にローンを組みます。売却で得たお金で繰り上げて完済する方が多いので、ローンにかかる予定だった未来の金利をカットできるというメリットもあります。

安定した家賃収入が見込まれます。ただし空室のリスクや設備修繕の費用が発生するリスクもあります。空室が長く続く場合は設備が痛みやすくなったりと大きなリスクが伴います。

設備修繕は賃貸したお部屋の設備に不具合があった時にその都度発生します。例えば、エアコンが故障した、お湯が出ないなどのトラブルの際に貸主負担の設備修繕になるケースが多いです。

また、借主が退去後に新しく入居者を募集する際には、お部屋をきれいに見せるため、壁紙の張り替えや専門業者のクリーニングを行うケースも多いです。敷金で賄えることもありますが、経年劣化とみなされると貸主の負担になります。

賃貸で得られる利益の詳細を大分市の平均相場から算出すると、例えば4LDKの戸建て住宅の家賃相場は7~10万円となっており、平均すると約9万円くらいかと推察されます。

先に少し触れましたが、売却と賃貸の大きな違いとして税金の問題があります。

かかってくる税金は譲渡所得税です。譲渡所得税の税率は譲渡所得に対する30％ですが、所有期間が5年をこえると15％に減額されます。また自らが居住する家屋と土地を売った時には最高3,000万円の特別控除を受けることが可能になります。

つまり、居住用の不動産売却であれば譲渡所得税は大きく優遇されているというわけです。そのほか、住民税や復興特別所得税などがかかる場合があります。

確定申告が必要になります。その際には管理費や修繕費などの経費計上が可能になります。計上が可能な主な経費は、リフォーム費用、設備関係費、管理費、固定資産税、減価償却費、ローンにかかる金利、保険料、入居者募集にかかる経費などがあります。

ここまでお読みいただいて自分がどちらに向いているかおおよそ把握できたと思います。

まとまった資金(利益)があった方が嬉しい方、物件管理が難しいという方などです。

将来的にその物件に住む予定がある方、副収入を得たい方、事業の節税をしたい方などです。

特に、転勤などで将来的に戻ってくる予定のある方は賃貸がおすすめです。人が住むことで換気や通水が定期的に行われ物件の劣化を遅くすることができます。その際に重要なのが定期借家契約にすることです。

転勤から戻ってきたけど入居者がいるので住めない…なんてことは避けましょう。

ライフイベントごとに売却・賃貸のメリットが大きく変わります。

相続物件は維持コストや相続税も加味して判断することが重要です。

相続の際のお手続きなどはこちらの記事に詳細を書きましたのでぜひお読みください。

賃貸に出して将来戻るという選択肢も視野に入れてみてはいかがでしょうか。

不動産会社に売却の相談するタイミングで、賃貸に出した際のシミュレーションも依頼してみましょう。金額の折り合いがつけば、将来的な資産維持として物件を所有し続けることもひとつの手ではあります。

冷静にご判断ください。感情に流されたり面倒くさがったりすると損をする可能性が高いです。そういう物件が相場よりかなり安く売りに出されていることは少なくありません。

感情的にではなく、資産価値と管理のしやすさで判断するのがベストです。焦って売却することもあまりおすすめしません。そういう時こそ不動産会社に相談してください。

→ロール不動産にご相談の場合はこちらからお気軽にお問い合わせください。

ここでは物件タイプごとの判断基準を紹介します。

築20年以上の物件は一般的に資産価値が下がりやすく、売却の難易度が上がります。人気のエリアでは建物を解体し土地を売りに出すなどの方法があります。

売却が難しい時期を季節という意味で紹介すると夏です。物件見学の際にエアコンが作動していないことが多く暑いことや不動産会社のお盆休みなどが原因です。

逆に売りやすい時期は、お正月休み明けの1〜3月です。４月の年度替わりを控え、住み替え先を探す人が非常に多い時期です。

マンションには管理組合が存在します。マンションごとにルールが違う場合がありますので、管理規約に沿って手続きを進めることが重要です。

また、マンションは修繕積立金や管理費、駐車場代など家賃と別の費用が発生します。こちらは貸し出す際には、費用負担の明記など契約上の注意が必要です。

また、空室リスクは常にありますので、空室が発生した際の収益計画への影響など注意が必要です。

戸建て物件を賃貸に出す際には、管理やトラブル対応が自己責任になりやすいという特徴があります。管理を任せられる会社があればいいのですが、その管理費用も割高になるケースが多いです。

戸建て住宅の賃貸物件は重要事項に個別の項目を設けていることが多いです。ピアノ可、ペット可、など自分の管理できる範囲と入居者の希望を尊重する必要があります。契約の際には十分にご注意ください。

築年数が経った物件はリフォーム前提での活用法をしっかり検討しましょう。賃貸にしても売却にしても解体しない限り設備や内装などのリフォームは必須になってきます。

リフォームの費用がかかることを念頭において、いろいろな方法を模索しましょう。

ここでは、体験談をベースに後悔している事例を紹介します。

タイミングや査定ミスで本来の価格より安く手放す事例もあります。前述した通り、離婚後に焦って手放してしまったケースなどがまさにこちらのケースです。

査定ミスはよほどのことがない限り起きませんが、万が一も考えて、複数の不動産会社に相談することが重要です。

賃貸の最大のリスクは空室リスクです。入居者が全然決まらない…なんてことを防ぐため、相場の調査などはしっかりと準備しておきましょう。

また内見時に悪い印象をもたれないためにもこまめな管理が必要です。管理しきれない場合には管理会社に依頼しましょう。

不動産の取扱は地域の特性を無視して語るべきではありません。ここでは、大分というエリアの特性などをお伝えします。

日々変動する空家率や不動産相場。特に地域性のある空家率などは地元の不動産会社にご相談ください。タイムリーな情報や今後のトレンド予測など売却・賃貸の判断材料を見つけます。

例えば

「このエリアでこの間取りなら賃貸に出してもすぐ借りてが見つかると思いますよ。」

「このエリアは土地の価格が高騰しているので賃貸に出すより解体して売却した方がトータルでプラスになると思います。」

「マンションが多いエリアで需要が見込めます。維持費が抑えられれる駐車場にして賃貸にしましょう。」

というような意見は地元に密着している不動産会社ならでは。経験や市場動向などから最適な判断を導いてくれます。

ここでは、判断に迷った時の客観的な判断材料として段階を順に紹介します。

ライフスタイルや将来設計によって正解が変わります。

これまで述べてきた状況、現金がすぐに必要か、安定した副収入があった方が生活が豊かになるか、事業との兼ね合いで節税効果が見込めるかなどの状況にあてはまるかどうか、また、今後の生活をどう見通していくかなど細かく整理していくと自ずと判断材料が見つかることもあります。

まずは不動産会社に相談して現実的な数字を把握しましょう。

エリア・間取り・築年数・設備・発展性など様々な要因が絡み合う不動産相場。平均的な価格はわかりますが、実際に「さあこの金額」という判断は専門的かつ客観的にくだす必要があります。

もちはもち屋ということで、現実的な数字を確認して判断してください。絵に描いたもちでは計画が破綻してしまうかもしれません。

メリット・デメリットを正直に記載しました。

この記事をご覧になった方で検討しているというあなたに今できることは、自分の状況を整理し不動産会社に相談してください。

そして現実的な数字と今後の生活の見通しを突き合わせて判断をすすめてください。ロール不動産はそんなあなたの大きな決断をサポートすることが可能です。

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