<<住宅ローンが残っていても家は売れる？>>大分県大分市の不動産なら株式会社ロール不動産

住宅ローンは多くの場合30年以上の期間で返済をしていくローンです。30年もあれば家族構成やライフスタイルが変わったりと購入した際の状態で生活している人の方が少ないと思います。

さてその際に気になるのは「住宅ローンがまだ残っている状態で家を売ることはできるのか？」という点ではないでしょうか。いま売却をご検討中の方はもちろん、近い将来引越しの可能性がある方も事前に把握しておくと良い情報ですので、ぜひ最後までお付き合いください。

最初に結論からいうと、ローン返済中のお家は売却が可能です。というより、売却するお客様の約50％の方は返済中の売却です。つまり半分のお客様はローンを抱えたまま売却をしています。

前提知識として、住宅ローンの残債が売却価格を上回っている。つまり売却金額がローン残高よりも低く、ローンが残る状態のことを「オーバーローン」と呼びます。

逆のケース、つまり売却額が住宅ローン残高を上回っており、売却で得たお金で住宅ローンを残さず返済できる場合は「アンダーローン」と呼びます。

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最も重要なのは抵当権の抹消です。

抵当権が残っていると物件を売ることはできません。ローン完済（アンダーローン）なら抹消可能ですが、オーバーローンでは残債が残るため対応が必要です。

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ローンがある状態での物件売却には条件があります。それは「抵当権」の抹消です。抵当権は、返済が滞った場合などに、ローン元である金融機関が担保物件を売却して債権回収ができるという権利です。

この抵当権が残っている場合、物件を売却することができませんので、司法書士など専門機関に依頼し抹消する必要があります。

抵当権は法務局で取得できる「全部事項証明書（登記簿謄本）」で確認できます。

アンダーローンの場合はローンを完済できますので、専門機関に依頼し抵当権の抹消が可能です。一方、オーバーローンの場合は、残債が残ってしまうため抵当権の抹消ができず売却ができない、または売却が複雑になってしまいます。

このため残債額を考慮して売却金額を決める必要があります。

残債額は毎年10月下旬ごろに金融機関から郵送される「残高証明書」で確認することができます。確定申告などの際にも使用する書類です。残高証明書が手元にない場合は金融機関に問い合わせましょう。

住宅ローンを返済中のまま家を売却するケースは、近年では決して珍しいことではありません。ライフスタイルや家族構成の変化に合わせて、住まいを柔軟に見直す人が増えており、「転勤」「離婚」「住み替え」など、さまざまな理由で住宅ローン中に売却を検討する方が多くなっています。

ここでは、実際によくある3つのケースを挙げながら、それぞれの背景と注意点を解説します。

よくご相談いただくのは転勤のケースです。その際には売却の他に賃貸という選択肢もありますので、ご相談いただいた物件やローン条件を参考にプランニングしてご提案させていただいております。

また、増加傾向にあるのが離婚されて転居したいというケースです。

離婚のケースではどちらかが住み続けるか売却益を分与するかで迷われている方がほとんどです。その場合はまず査定を行い、アンダーローンかオーバーローンかを判断します。

その後の生活を考慮し売却するか住み続けるかの判断をしていただきます。また「ペアローン」の場合は問題になりやすい傾向がありますのでご注意ください。

どちらかが住み続ける場合は、その後のトラブルを避けるため、借り換えなどで一本化することをお勧めします。

一定のご相談がある住み替えのケースでは、子どもが大きくなって家がせまく感じるようになり引越しを検討している。死別など家族構成の変化などがよくみられます。

この場合は住み替え先の物件のご紹介や残債の整理など、ワンストップで対応可能ですので信用できる不動産会社にお任せすることをおすすめします。

住宅ローンが残っている状態で家を売却する場合、スムーズに進めるためには事前準備がすべての鍵になります。

いきなり売却活動を始めるのではなく、まずは「残債の正確な把握」「売却価格の見通し」「金融機関との連携」を整えることで、後々のトラブルや手続きの遅れを防ぐことができます。

ここでは、売却前に必ず押さえておきたい3つの準備について解説します。

残債は金融機関から郵送される「残高証明書」で確認することができます。確定申告などの際にも使用する書類です。残高証明書が手元にない場合は金融機関に問い合わせましょう。

物件の査定は客観的に見る必要があるため、最低でも2社の不動産会社に依頼しましょう。ネットで簡単査定をうたっている会社もありますが、住所や広さで相場の確認ができる機能くらいしかないので、地元の不動産会社に依頼することをおすすめします。

ロール不動産でも査定を行っています。ご希望の場合は以下のLINEからお問合せください。

→ロール不動産 公式LINEから問合せする

抵当権を抹消するには金融機関の協力が必要となりますので、金融機関には早めに売却予定の旨を伝えておきましょう。

売買の決済当日に売却代金からローンの残債分を金融機関へ送金し、金融機関がその入金を確認したら司法書士に抵当権抹消の書類が渡されることになります。

また、オーバーローンになりそうな場合は借り換えの相談などが可能です。査定が完了次第のご連絡をおすすめします。

金融機関との関係がいい場合は地元の評判のいい不動産会社を紹介してもらうことも可能です。いずれにせよ金融機関には早めにご相談することをおすすめします。

住宅ローンが残っていても売却は可能です。ただし「抵当権の抹消」「残債額の確認」「査定と金融機関への相談」の3点を押さえることがスムーズな取引の鍵です。

ライフスタイルの変化に応じて、信頼できる不動産会社と早めに動きましょう。

ロール不動産では、所有者様の様々な理由による自宅、相続財産の売却を承っております。

まずは、お気軽にご相談ください。

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