<<不動産売却でかかる税金・費用・控除まとめ>>大分県大分市の不動産なら株式会社ロール不動産

以下、解説します。

不動産売却で税金がかかるのは、“利益（譲渡所得）が出たときだけ”であり、住宅ローン残債とは無関係です。

まずはじめにおさえておくべきは、家を売って利益が出た場合に「譲渡所得税」と「住民税」がかかるという点です。

ただし、ここでいう利益とは単純に売れた金額からローン残高を引いたものではありません。計算式は少し複雑で、

売却価格 −（取得費＋売却費用）＝譲渡所得

となります。

住宅ローンが残っていても、上の計算は「家そのものの価値」で判断されます。

たとえばローンが2,000万円残っていても、売却価格が2,500万円、所得費が2,400万円だった場合は、諸費用に100万円かかるとして、(2500-2400-100＝0となり)利益は0円となります。

この状況では課税対象となる利益が存在しませんので、譲渡所得税はかかりません。
 

所得費とは以下が含まれた費用の総称です。ざっくり言うとその資産を手に入れるまでにかかったすべての費用です。

ただし、建物の場合は所有期間中の減価償却費（時間の経過による価値の減少分）を差し引いて計算します。

●購入時の土地代金

不動産を購入する際に支払った土地の代金は取得費に含まれます。

●建物の購入代金・建築請負代金

建物の購入代金や注文住宅を建てた場合の建築請負代金も取得費に含まれます。

建物は年月が経つにつれてその価値が減少していくため（減価償却）、取得費は購入時の価格から建物の価値が下がった分の金額を差し引いて計算します。

●購入時の仲介手数料

不動産購入時に不動産会社に支払った仲介手数料は取得費になります。

●購入時にかかった税金

契約書に貼付した収入印紙代、不動産を取得した際に支払った不動産取得税、登記時に支払った登録免許税などの税金は取得費に含められます。

●相続時にかかった税金

相続で不動産を取得した場合は、印紙税と不動産取得税は支払っていませんが登録免許税は支払っています。こちらも取得費に加算できます。

●司法書士に支払った登記費用

不動産登記を司法書士に依頼した場合は、司法書士への報酬も取得費として認められます。

●土地の整地費・測量費

土地を購入した際に整地や測量をした場合も、取得費に含められます。

●土地や建物を使い始めるまでに発生した、借入金の利息

土地や建物を購入するためにローンを組んだ場合、その利息のうち「実際に使い始めるまでに発生した分の利息」は取得費として計上できます。

大分市でも、築年数が比較的浅い住宅では取得費がしっかり残っているため、思ったほど税金はかからないケースが多いです。

利益（譲渡所得）が出たときには、所有期間5年を境に税率が変わる点も要注意です。5年超で売却した場合のほうが大幅に税率が低く、長期譲渡に該当すれば税率約20%ほど負担が軽くなります。

マイホーム売却では、ほとんどのケースで“3,000万円特別控除”により税金がゼロになる可能性が高いです。

利益が出たからといって、必ず税金を払う必要があるわけではありません。とくに「3,000万円特別控除」はマイホーム売却の強力な味方で、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。

ただし、適用条件があります。

・自分が実際に住んでいた家であること
・売買が家族間の取引など“特別な関係”でないこと
・売却した年の翌年に確定申告を行うこと

このあたりはお客様が “意外と知らなかった” と言われるポイントです。

ローン残債が残っていても、通常どおり適用できます。むしろ、売却益が出たときに控除を使うことで、手取りが増える大切な制度です。

詳しくは、国税庁の「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご確認ください。

住宅ローン控除は“住んでいる間の節税”、3,000万円控除は“売るときの節税”であり、役割がまったく異なります。

よく混同される点ですが、住宅ローン控除は毎年の所得税を軽減する制度、3,000万円控除は売却時の利益に対する課税を減らす制度です。

同時に使えるケースもありますが、売却した年は住宅ローン控除の最終年で打ち切りになる点は覚えておくと安心です。

以下、解説します。

不動産売却では必ず「仲介手数料・司法書士費用・印紙税」の3つが発生し、住宅ローン残債があっても費用は同じです。具体的には、

・不動産会社へ支払う「仲介手数料」
・抵当権抹消などに必要な「司法書士費用」
・売買契約書に貼る「印紙税」
 

印紙税は契約書の金額によって変わるため、物件価格が高めの地域ほど負担が上がります。

仲介手数料も上限が法律で決まっているとはいえ、金額としては売却費用の中でも大きくなりがちです。

売却時にかかった費用の多くは“経費として控除できる”ため、確定申告で税額を大きく減らせます。経費にできる代表的な項目は以下のとおりです。

・仲介手数料
・印紙税
・住宅ローン完済のための抵当権抹消費用
・測量費、建物の解体費（必要な場合）
 

売却益が出た場合は、これらの経費をしっかり計上することで納税額を減らすことができます。領収書や明細など、お金の動きが分かる書類は必ず保管 しておきましょう。

また、売却の話し合いで必要性が認められれば、飲食代が会議費として認められるケースもあります。

以下、解説します。

不動産を売却した人は、翌年2/16〜3/15に必ず確定申告が必要で、提出書類を早めに揃えておくことが最重要です。提出する書類は、

・売買契約書
・仲介手数料などの領収書
・登記事項証明書
・住宅ローン残高証明書（必要に応じて）
 

などが基本になります。

大分税務署でも毎年相談会が行われていますが、売却関連の申告は通常より少し複雑なので、早めに準備しておくのがおすすめです。不安がある方は、不動産会社や税理士に相談しましょう。

また、税務署の相談会は非常に混み合いますので、予約制度などをお確かめのうえ、時間に余裕を持ってすすめてください。

何月でもいいので、「売却の全ての手続きが完了したら相談するぞ！」というスタンスでちょうどいいくらいです。

最近は、e-Taxを使って申告する方が増えています。
マイナンバーカードとカードリーダー、またはスマホがあれば簡単に手続きでき、添付書類の一部を省略できるメリットもあります。

必要書類をPDFで取り込み、売却情報を入力するだけで計算まで自動で行ってくれるため、慣れれば税務署に行く手間が省けて便利です。

ですが、はっきり言ってe=Taxは初めて使う方には不便…というより分かりずらいので(お役所が作ったWEBサイトのため)、対面で直接相談した方がスムーズに行くと思います。

以下、解説します。

売却で損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除を使えば税金を減らせるため、“損して終わり”ではありません。

住宅ローン残債が多く、売却価格が残高を下回るケースでは、譲渡所得がマイナスになることがあります。

この場合、条件を満たせば以下の制度が使えます。

・損益通算（給与所得などの税金と相殺）

・繰越控除（翌年以降の税金を軽減）

購入時より価格が落ちてしまった事情や地域の相場に左右されるため、損失が出たときこそ制度の活用が重要です。

相続・贈与の不動産は“取得費が不明になりやすい”ため、計算方式が変わり、売却準備は早めの対応が必須です。

相続した家や贈与された家を売る場合、通常とは取り扱いが異なります。

・取得費がわからない場合 → 概算取得費（売却価格の5%） を使う
・相続登記が未了
・名義人が複数
 

こうした要因があると手続きが長期化しがちです。相続関連の売却は予期せぬ問題が起こりやすいため、 早めに専門家へ相談しながら進めることが最も安全 です。

住宅ローンが残っている家を売る場合、 「税金」「控除」「確定申告」など、不安になる言葉が並びますが、 実際は 正しい順番で進めるだけで、大きな失敗を避けられます。

特に重要なのは以下の3つ。

・3,000万円控除が使えるかの判断
・売却費用の経費計上
・損失が出た場合の申告方法(損益通算・繰越控除)
 

私どものような地元の不動産会社では、このあたりを売却前から丁寧に説明しますが、「誰も教えてくれなかった…」という相談も実際には多いのが現状です。

大分市の場合、地域ごとの価格差・相続事情・ローン残債の違いで税額が大きく変わるため、 自己判断ではなく、早めの相談が最も確実な節税策 といえます。

少しでも売却を検討している方がいらっしゃれば、ぜひ地元密着のロール不動産へご相談ください。

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