<<オーバーローンでも売却できる！3つの方法>>大分県大分市の不動産なら株式会社ロール不動産

ここでは、まず基本的な情報としてオーバーローンの特徴やアンダーローンとの違い、売却方法をご説明していきます。

オーバーローンとは、住宅の売却価格よりもローンの残債が多い状態を指します。

たとえば、住宅ローンの残高が2,800万円なのに、売却査定額が2,300万円の場合、差額の500万円が「オーバー分」となります。

近年では、購入直後の売却や、地価下落、築年数の経過などにより、この状態に陥るケースが増えています。

これに対して、売却額がローン残高を上回る状態を「アンダーローン」と呼びます。

アンダーローンの場合、売却代金でローンを完済し、手元に現金が残ることもありますが、オーバーローンでは売却しても借金が残る点が大きな違いです。

オーバーローン、アンダーローン含め、不動産を売却する方の約50％の方は住宅ローンが残った状態で売却しています。ということは、オーバーローン状態でも売却が可能ということです。その方法についてなど詳しくご説明します。

オーバーローンの代表的な解決策が「任意売却」です。
これは、金融機関（債権者）の同意を得たうえで、市場価格に近い価格で不動産を売却し、売却代金をローン返済に充てる方法です。

競売と異なり、高値で売却できる可能性が高く、生活への影響も少ないのがメリットです。

ただし、金融機関との交渉や調整が必要になるため、任意売却の経験がある不動産会社や専門業者への相談が欠かせません。

ロール不動産は任意売却の際のコツや大分県の相場など痒いところに手が届く仲介を心得ておりますので、ぜひ弊社にご相談ください！

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次に紹介するのが「住み替えローン」です。これは、売却で完済できなかったローン残高を、新しく購入する住宅ローンに“まとめて借り換える”仕組みです。

たとえば、旧住宅の残債が500万円残っても、新居の購入資金と合わせて借り入れることができます。

ただし、借入総額が増える分、返済負担も重くなるため、審査基準は厳しめです。

任意売却は、売却時に金融機関の同意を得て残債処理を含めて実行します。一方で「分割返済」は、売却後に残った債務を別契約として返していく方法です。

どちらも金融機関との調整が必要ですが、任意売却は「売却と同時に残債処理を行う」、分割返済は「売却後に継続返済を行う」という点が異なります。

売却代金を金融機関へ支払ったあと、残りの借金を月々返済していく形になります。

多くの場合、任意売却後にこの形を取るケースが多く、収入や支出に合わせて返済計画を再構築できます。

金融機関との調整が必要ですので、分割払いをご希望する際はお早めに不動産会社にご相談ください。

近年注目度も利用される件数も増している「住み替えローン」。いくつか方法がありイメージしにくい方もいるかもしれません。気になる方はご一読いただけるとご理解の一助になるかと思います

基本的には、住み替えローンでは、別の銀行で借り換えるケースが多く見られます。これは、他の銀行のほうが金利や条件が有利になるケースが多く、返済負担を軽減できるためです。  

ただし、すべての金融機関が他行での借り換えを嫌がるわけではありません。既存のローンを完済し、新たに住み替えローンとして契約を結ぶ形であれば、借入総額が変わっても取引関係は継続します。  

そのため、現在の住宅ローンを借りている金融機関で住み替えローンを利用できるケースもあります。

同じ金融機関であれば、残債情報や返済履歴を共有できるため、手続きがスムーズに進む傾向があります。

審査が厳しいなどの理由もありますが、複数の金融機関を比較した際に、金利や手数料、保障内容などが異なるため、これまでの金融機関よりいい条件で借り換えられるケースも多いです。

ですので、複数の金融機関に審査を申し込み、そこからご自身にあったローンを選択することが重要です。

同じ銀行での住み替えローンが難しい場合や、複数の銀行に同時に審査を申し込むケースでは、別の金融機関で借り換える方法もあります。

この場合、旧住宅の残債と新居のローンをまとめて借り入れる形となるため、金融機関は「返済能力」「担保価値」「信用情報」などを総合的に判断し、慎重に審査を行います。  

基本的に、住宅ローンを二重で保持することは認められていません。「住宅＝居住用の財産」であるため、金融機関は住み替えを相談した段階で「既存住宅をいつまでに売却するのか」を確認します。  

多くの金融機関では、旧住宅の売却を半年以内に完了することを条件としていますが、なかには「売却完了後3か月以内に新居を購入する」といった条件を設けている銀行もあります。

いずれも、二重ローン状態を長く続けさせないための仕組みです。  

審査のハードルはやや高く感じるかもしれませんが、別の銀行を選ぶことで「より低金利」「手数料が安い」「保証料が不要」など、好条件で借り換えられるケースもあります。

そのため、複数の金融機関に同時に審査を申し込み、金利や手数料、保証内容などを比較したうえで、自分に最も合ったプランを選択することが大切です。

住み替えローンの審査では、

·安定した収入

· 勤続年数

· 信用情報（クレジットや他ローンの返済状況）

が重要視されます。また、借入額が増えるため、返済比率（年収に占める返済額の割合）が高くなりすぎないように注意が必要です。

任意売却・分割売却ともに気をつけてほしい注意点があります。こちらではその点にフォーカスして記述していきます。ぜひご一読ください。

”任意売却を行うと、一時的に信用情報に事故情報が登録される、いわゆるブラックリスト状態になる可能性があるとされています”

→こちらは間違いです。任意売却をしても金融事故情報には該当しません。

では、なぜ、そんな噂話があるのかと言いますと、任意売却を検討される方の中にはローンの支払いが厳しく、3ヶ月以上滞納が続いている方が少なくありません。

ローンの支払いは3ヶ月滞ると信用情報機関に「異動情報」が登録され、いわゆるブラックリスト状態になります。この状態を任意売却をするとブラックリストになる状態と混同して間違えているケースが多いようです。

つまり、「任意売却を行うとブラックリスト入りする」のではなく、正しくは「住宅ローンの滞納が3か月以上続いたためにブラックリスト入りする」ということになります。

ただし、任意売却の手続きを開始する時点で住宅ローンの延滞が続いている場合は、すでに信用情報に「延滞情報」が登録されている可能性があります。

任意売却そのものが原因ではなく、あくまで延滞の有無が信用情報に影響する点を理解しておきましょう。

住宅ローンに連帯保証人がいる場合、任意売却後の残債についても連帯保証人が返済義務を負うことがあります。手続き前に、家族や保証人へしっかり説明し、同意を得ておくことがトラブル防止のカギです。

オーバーローンでも、諦める必要はありません。
 

・任意売却

・住み替えローン

・分割返済

など、状況に合わせた選択肢を取ることで、スムーズな売却や再スタートが可能です。

まずは、自身の住宅ローン残高と不動産査定額を確認し、信頼できる不動産会社・金融機関・専門家に相談してみましょう。

ロール不動産は任意売却の際のコツや大分県の相場など痒いところに手が届く仲介を心得ておりますので、ぜひ弊社にご相談ください