<<住宅ローン残債がある家の売却手順を解説>>大分県大分市の不動産なら株式会社ロール不動産

ここでは、実際に行われている売却の流れをできるだけ具体的に紹介します。

まず最初に行うのが「住宅ローン残債の確認」です。

金融機関に残高証明を発行してもらえば金額が分かります。他には毎年10〜11月頃にとどく年末残高等証明書にも記載があります。

私も毎年受け取りますが、まだこんなに残債があるのか…とちょっとテンションが下がります。

さて気を取り直して、次に不動産会社による査定の工程に進みましょう。大分市はエリアごとに相場に特徴があるため、査定の際には以下のような違いが出ます。

・明野の戸建て ： 子育て世帯人気で安定した需要

・高城駅周辺のマンション ： 交通の便が良く、売却スピードが早い

・稙田、田尻エリアの戸建て ： 駐車場が広い物件ほど評価が高い傾向

・大分駅周辺のマンション ： 再開発の影響で価格が上がっている場合もあり

・鶴崎エリア ： 土地としての需要が根強い

そんなエリア毎のトレンドももちろん踏まえた上で、近隣の状況や住宅のコンディションなども含め査定を進めます。

契約書などの情報をもとにすすめる簡易査定では早くて１〜２日。現地調査を踏まえた査定では長くて1週間くらい時間を要します。これも繁忙期などには余計に時間がかかる場合があるので、できるだけ早い相談が望ましいです。

もちろんロール不動産も査定可能です！むしろ得意分野ですので何なりとお申し付けください。

売却希望時期に合わせたリアルな査定をお出ししますので、売却までスムーズに繋げることが可能です。

さて査定額を調査した後の流れですが、ローン残高との比較をしましょう。

売却価格 ＞ ローン残高 → アンダーローン

売却価格 ＜ ローン残高 → オーバーローン
 

という状況判断ができます。

この時点でオーバーローンと分かっても、売れないわけではありません。任意売却や住み替えローンなどで解決したケースは多くあります。

心配になる大きな要因ではありますが、全体の流れを理解していただければ、それほど気にならないケースも多いです。

売却際の金融機関との打ち合わせの流れです。

まず、ローン残債がある家は“銀行の承諾なしでは売却手続きが進まない”点が最重要です。特にオーバーローンの場合は重要で、不足分をどう返済するか。今後の残債返済の方法に合意できるか。任意売却を選択するか。

などについて、金融機関と相談します。

弊社の場合は、大分銀行・豊和銀行・大分信用金庫などとの地元金融機関との取引が多く、地元不動産会社であれば顔の見える関係で話を進められるため、思ったよりスムーズに承諾が取れることもあります。

その辺は会社同士の付き合いなどもありますので、ご相談いただければ紹介なども可能です。

銀行の承諾が得られたら、いよいよ売却活動です。ご自宅をより早く、より良い条件で売却するために不動産屋さんの腕の見せ所です。一般的には、

・物件写真の撮影
・広告掲載
・内見対応
・購入希望者からの質問対応

・価格交渉

などの段階がありますが、お任せいただければこれらは全てロール不動産が行います。そして特にローカルの力を発揮する場面でもあります。

たとえば、「明野の小学校区」「大分駅徒歩圏」「鶴崎の工業地帯勤務の方に人気」など、エリア特性を知っているかどうかでアピール方法が大きく変わります。

どの層にささる物件紹介をするかなど実績を踏まえ、売主さま買主さま両者が納得できるようでイレクションさせていただきます。

一連の流れを経て、買主さんが見つかり、条件のすり合わせが済んだら、契約へ進んでいきます。

売買契約を結んだ後、引き渡し日に以下の作業をまとめて実施します。

・売買代金の受け取り

・住宅ローンの完済

・金融機関による抵当権の抹消依頼

・司法書士による所有権移転登記

決済当日は、各金融機関の主要支店の応接室で手続きを行うケースが多いです。通帳の金額を確認したり、手数料のお支払い手続きなどを行います。

他には、司法書士事務所で行われることもあります。

売主さまは、必要書類を持って同行するだけでOKです。専門的な部分は司法書士と不動産会社がフォローします。

決済後、買主へ鍵をお渡しすれば売却完了です。

その後、司法書士が登記完了の連絡をしてくれます。

ご希望があれば、鍵の引き渡しは現地で行うケースもあり、「最後に家の説明をして終わり」という流れが一般的です。

以下、それぞれを解説します

査定から販売活動、買主との交渉、金融機関との調整、当日の立ち会いまで総合的にサポートします。特に大分市のようにエリア差が大きい地域では、地元の相場や動向を理解している不動産会社が圧倒的に有利です。

残債の確認、返済方法の決定、抵当権抹消などを担当します。大分市では地元の銀行との調整がしやすいのもメリット。

決済日に登記を行う専門家です。
所有権移転・抵当権抹消などの手続きを進めてくれます。

売却益が出た場合の税金相談を担当する専門家。大分駅周辺や高城のように値上がりしている地域では、譲渡所得の申告や「3,000万円控除」の確認が必要になるケースがあります。

以下解説をします。

①残債確認と査定が遅れるケース
大分市はエリアごとの価格差が大きいため、残債より低い査定額だった…ということも珍しくありません。

②金融機関への相談を後回しにしてしまうケース
銀行の決裁は月末に混みやすく、承諾待ちで売却が遅れることもあります。

③契約・決済日程のズレ
買主・売主・銀行・司法書士のスケジュールが噛み合わず、決済が延びるケースも。地元業者なら調整が早いという大きなメリットがあります。

住宅ローンが残っている家の売却は複雑に見えますが、実際にご自身が判断する必要があるのは最初の2ステップだけです。

・銀行に依頼して残高証明を発行してもらう
・毎年届く「年末残高証明書」でも確認できます

ここで初めて“売れる可能性の全体像”が見えてきます。

・机上査定：1〜2日
・訪問査定：3〜7日

売却価格の目安が分かれば、残債との比較でアンダーローンか、オーバーローンかの判断ができます。

・不足分の返済方法
・住み替えローンの利用
・任意売却の相談が必要になる場合もあります

不安が大きい段階ほど、早めの相談が状況を良くします。

・売り出し価格
・販売方法
・スケジュール調整
・買主との交渉

ここから先の実務は、不動産会社がすべてサポートします。

決済日に行う主な手続きは以下の4つです。

・売買代金の受け取り
・住宅ローンの完済
・抵当権抹消の依頼

・司法書士による所有権移転登記

当日は必要書類を持参するだけで大丈夫です。複雑な手続きは司法書士と不動産会社が対応します。

明野・稙田・高城・王子・鶴崎など、地区ごとの相場に精通しており、先ほども記述した通り、エリア毎の特性に合わせてPRを行います。

「このエリアなら、この価格帯なら売れやすい」という肌感があるため、より良い条件を目指せます。

地元銀行との連携が速く、話が通りやすいという特徴もあります。

また思ったよりも重要な点で、何かあったら現地にすぐ行けるということもあげられます。

ロール不動産はフットワークが軽いため、想定外のトラブルにも対応が迅速です。

それと、売却後にも気軽に相談しやすい距離感も喜ばれるポイントです。住宅ローン残債のある売却相談こそ、地元密着の強みが最大限に発揮される場面かもしれません。

もし少しでも売却を検討している方がいらっしゃれば、ぜひ地元密着のロール不動産へご相談ください。

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